都更危老

• 依據都市更新條例所訂的程序，在都市計畫範圍內，進行重建、整建及維護措施，復甦都市機能、改善環境，增進公共利益。

• 只有在「都市計畫範圍」內的土地可以進行，並符合都市更新單元條件。

• 欲進行都市更新範圍內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人。

• 自主更新： 全體所有權人組成都市更新會，自行辦理都市更新。
• 代理實施者： 委託(包含合建)專業團隊(需為股份有限公司)，如建設公司等統籌辦理。
• 目前約九成以上的都市更新案皆為委託專業團隊辦理。

都市更新流程繁多，主要可分為三大階段

一、發起整合：確定意願及範圍。

二、計畫擬定：決定實施者〈專業團隊或自主更新〉、擬定都市更新計畫/權力變換計畫/主管機關審議及核定計畫。

三、執行相關計畫：依主管機關核定之內容進行相關程序：申請建築執照/拆除執照/發放補償金、拆除興建、申請使用執照、成果備查。

• 事業概要： 計畫構想，提出計畫構想並確定更新單元範圍，同意比例超過１/１０即可進行
• 事業計畫： 正式規劃，需要取得同意比例門檻高，如經主管機關核定後即可據此實施及擬定權利變換，事業計畫為正式確定容積獎勵項目及額度、建築相關設計及財務計畫。
• 權利變換計畫： 依據事業計畫的更新後建築設計確定後，針對更新前、後權利價值及選配更新後的房地進行計算一般來說，大多跳過事業概要，直接進行事業計畫，而事業計畫通常會與權利變換計畫一併申請。

• 都更條例修正法案於民國107年三讀通過隔年1月30日總統公布實施，對於同意門檻更改如圖示。

資料來源：內政部營建署

• 正式同意書有兩張，一是在都市更新事業概要階段，一是在都市更新事業計畫階段。
• 都市更新為一公正公開公平的方式，故簽名與蓋章都需要，簽訂後即產生權利及義務關係。
• 故簽訂同意書前，應確實了解實施者所告知之都市更新事業計畫之相關內容及所需之權利義務為何。

• 需仔細核對案名、填表人姓名、申請人姓名、填表人資料是否正確，填表人資料須填寫完整，包括填表人簽名並蓋章、身份證字號、聯絡地址、連絡電話及簽署日期並出示證明文件核對資料。
• 關於同意書是否可以撤回，在事業概要階段，因為僅是初步確定更新單元範圍、未來發展方向及原則，經核准後申請人仍須整合至事業計畫階段，因此法令未訂定此階段撤銷同意書之程序，也就是說概要經「申請」後，所簽訂的「概要」同意書原則上不能撤銷。
• 而事業計畫階段，市府辦理「公開展覽」程序期滿前，同意書是有撤銷機會的，只要公開展覽之計畫書所載更新後分配比率或分配權利價值比率較出具同意書時低，就可以正式書函向實施者表達撤銷意願，同時將副本寄給市府。然而，依規定同意書是可以補正的項目，因此市府會允許實施者在一定期限內補正，逾期未完成且同意比例未達門檻，才會駁回都更案申請。
  • 另外，如果公開展覽程序期滿後，「事業計畫」同意書，除有民法第88、89、92條所規定的錯誤、被詐欺或被脅迫等情形、或雙方合意撤銷外，是無法任意撤銷的。（都市更新條例第37條）

• 都市更新是一件重要也困難的事情，讓人既期待又怕受傷害，但千萬不要為了反對而反對，拒絕與實施者溝通，而錯失讓自己住的安心、提升居住環境的機會，若有不了解的地方，一定要找實施者溝通，而各階段實施者皆會提供完整的說明與資料，「都市更新」秉持著公平公正公開的原則，讓權利義務不打折。